Halo, saya ETS, pemilik dari blog Stoxets.com dan kali ini saya ingin membahas perkembangan / update analisa fundamental bagian kedua terbesar dari portfolio saya, yaitu saham PJAA (PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk.). Satu-satunya tujuan wisata keluarga di DKI Jakarta (yang bukan mall…hehehe).
Sama seperti ITMG dan RALS, yang baru saya update di bulan Mei lalu, tetapi pertama kali saya bahas di sini dan di sini tahun lalu. Saham PJAA juga sudah pernah saya analisa tahun 2020 lalu dan akan saya update sekarang.
Nah, sebelum kita lanjut, beberapa hal yang ingin saya ulangi lagi:
1) Saya hanya berbagi informasi yang saya dapatkan berdasarkan riset saya sendiri. Bila kalian belum pernah baca disclaimer blog ini, silahkan klik di sini.
2) Saya menggunakan metode analisa value investing saya sendiri yang saya sebut sebagai SRRI (Screen, Review, Research, and Invest) dan, kali ini, juga menggunakan metode analisa DCF (Discounted Cash Flow), yang sempat saya jelaskan sedikit di sini cara melakukan analisanya.
3) Lalu, sebelum kita lanjut, saya menulis angka menggunakan sistem US/UK, bukan Belanda/Indonesia. Contoh: 1 juta saya tulis 1,000,000; bukan 1.000.000. Untuk desimal saya tulis 1.5; bukan 1,5. Dan untuk kode mata uang, saya akan menulis kode standar internasional seperti USD / IDR.
Analisa saham PJAA
Waktu itu saya belum sempat membahas sejarah perusahaan ini. Jadi izinkan saya sedikit membahas sejarah PJAA, ya.
PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk. (PJAA) adalah perusahaan publik yang bergerak di bidang pembangunan (real estate) dan usaha kawasan pariwisata (rekreasi), perhotelan, dan sarana olahraga. PJAA sudah beroperasi dari tahun 1966 dengan nama Badan Pelaksana Pembangunan Proyek Ancol (BPP Proyek Ancol) yang berganti nama menjadi nama PT yang sekarang di tahun 1992.
Mereka menjadi perusahan publik di tahun 2004 dengan 72% kepemilikan perusahaan ini dimiliki oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Secara industri mereka berada di Tourism, Restaurant, and Hotel.
Nah, sekarang mari kita bahas hasil dari tahap Research untuk saham PJAA di bawah ini.
Research saham PJAA
Saya menggunakan laporan tahunan saham PJAA dari 2008 – 2018 dan laporan keuangan tahunan 2019 – 2020. Berikut performa bisnis mereka selama 13 tahun ke belakang:
- Revenue growth (pertumbuhan pendapatan) rata-rata: -0.54% per tahun. Ini dikarenakan angka “pertumbuhan” yang minus di tahun 2020 (wajar, ada pandemi). Sebelumnya rata-rata pertumbuhan pendapatan PJAA ada di 5.21%. Saya tidak terlalu khawatir soal ini.
- Net profit growth (pertumbuhan laba/profit) rata-rata: -14.42% per tahun. Sama seperti di atas, tahun 2020 adalah tahun yang buruk bagi PJAA, karena sebelumnya rata-rata pertumbuhan laba mereka ada di 6.79% per tahun.
- Net profit margin (marjin laba dibanding pendapatan) rata-rata: 8.61% per tahun. Tetapi sebelum tahun 2020, rata-rata NPM mereka ada di 17.25%!
- Free cash flow (FCF, sisa uang tunai dari aktifitas operasi dikurangi belanja aset) kumulatif positif dengan rata-rata IDR 31.9 Miliar per tahun. Total FCF selama 13 tahun terakhir di IDR 415.8 Miliar. Masih sehat, kok.
- Owner’s earnings ratio (rasio belanja aset dibagi uang tunai dari aktifitas operasi) rata-rata PJAA cukup tinggi di 1.32x. Sekali lagi, karena tahun 2020. Sebelumnya rata-rata rasio ini “hanya” di 0.9x.
- Efficiency ratio (rasio seberapa efisien biaya setiap pendapatan perusahaan) rata-rata: 0.57x per tahun. Sangat efisien.
- Return on equity (imbal hasil dari modal) rata-rata: 10.17% per tahun. Sebelum tahun 2020, rata-rata ROE mereka ada di 12.88%.
- Debt equity ratio (ratio hutang dibanding modal) rata-rata: 0.75x per tahun. Sangat sehat.
- Price earnings ratio (PER, rasio harga saham dibanding laba) rata-rata: 9.59x. Tetapi saat saya melakukan Research ini di bulan Mei 2021, PER PJAA ada di -2.11x. Karena PER minus, maka jangan lihat PER-nya.
- Price to book value (PBV, rasio harga saham dibanding nilai modal) rata-rata: 1.19x. Waktu itu PBV PJAA ada di 0.47x. Sekitar 253% lebih murah dari rata-rata historis saham PJAA!
Lalu, PBV rata-rata industri saat itu di kisaran 2.74x, berarti 580% lebih rendah dari harga PBV PJAA saat ini!
Invest di saham PJAA
Seperti biasa, saya coba cek apa masih banyak “harta karun tersembunyi” di perusahaan ini.
Ini yang saya temukan:
- Current ratio (rasio aset lancar dibanding liabilitas/hutang lancar) rata-rata ada di 1.36x! Jadi dari total aset lancar PJAA bisa membayar seluruh hutang-hutang mereka untuk setahun ke depan (hutang lancar).
- Total uang tunai + aset tetap + kepemilikan properti + nilai perumahan mereka “saja” ada di IDR 3.4 Triliun. Kapitalisasi pasar mereka ada di IDR 831.9 Miliar. Jadi nilai beberapa aset mereka saja 4x lebih tinggi dari harga seluruh perusahaannya! Tidak masuk akal…
- Kecuali di tahun 2020, selama 12 tahun, saham PJAA tidak pernah gagal membayarkan dividen.
Karena hal-hal di atas, lah, saya memutuskan untuk menambah kepemilikan saya di emiten ini menjadi 30% dari keseluruhan portfolio saya per Mei 2021.
Lalu, bagimana dengan analisa DCF-nya? Di post saya sebelumnya yang membahas saham PJAA, saya belum membahas analisa DCF-nya.
Mari kita lihat.
Research – Valuasi DCF
Ini hasil analisa DCF (Discounted Cash Flow) untuk saham ini:
- Saya menggunakan nilai performa bisnis aktual (yang sudah terjadi) untuk tahun 2014 – 2020 dan nilai ekspektasi performa bisnis untuk tahun 2021 – 2027.
- Untuk FCF/Net Profit – Expected, saya pakai 31.6%. Yaitu, angka FCF/Net Profit rata-rata dari tahun 2014 – 2020.
- Untuk discount factor (angka persentase yang kita pakai untuk kalkulasi berapa nilai FCF yang kita ekspektasikan/prediksikan untuk masa depan kalau nilai itu kita tarik ke hari ini), saya pakai 7.5%. Saya pakai angka Surat Berharga Negara (SBN) dengan tenor 10 tahun dan saya lebihkan 0.5%.
- Untuk perpetual growth (angka persentase yang kita pakai untuk kalkulasi berapa nilai pertumbuhan FCF perusahaan selama-lamanya), saya pakai 3%. Kenapa angka ini? Pertumbuhan ekonomi Indonesia dalam 10 tahun kebelakang adalah 5.7%, saya rasa 3% angka yang masih konservatif.
Intinya, dengan amat sangat saya permudah (oversimplify) dan konservatif, supaya lebih aman, adalah nilai kumulatif FCF milik PJAA dari akhir 2021 (awal prediksi dimulai) sampai selamanya, kalau kita tarik ke hari ini akan bernilai sebesar IDR 3.3 Triliun. Selamanya itu sampai kapan? Entah. Bisa 10 tahun, 20 tahun, atau bahkan 30 tahun ke depan. Nilai IDR 3.3 Triliun itu, kalau kita bagi dengan jumlah saham PJAA yang beredar saat ini di 1.59 Miliar lembar, akan memberikan kita nilai intrinsik per lembarnya di IDR 2,108 / lembar.
Saat post ini ditulis di bulan Juni 2021, nilai per lembar saham PJAA adalah IDR 520. Berarti ada margin of safety sebesar 305%(!) untuk saham ini. Sangat menarik!
(Bila kalian bertanya-tanya, “kok untuk analisa DCF kali ini jauh sekali sampai angka-angka tahun 2014? Biasanya hanya beberapa tahun ke belakang”. Itu karena empat tahun ke belakang angka free cash flow (FCF) saham PJAA negatif dan untuk bisa menganalisa DCF kita butuh angka akumulasi FCF yang positif, jadi saya tarik sampai ke tahun 2014, yang dimana proyeksinya juga saya tambahkan ke beberapa tahun ke depan supaya imbang.)
Kesimpulan
Memang pandemi ini benar-benar “menghancurkan” bisnis-bisnis pariwisata. Tetapi fundamental saham PJAA masih terlalu menarik untuk dihiraukan.
Terus terang saya agak khawatir dengan hutang baru yang diterbitkan PJAA bulan Januari lalu. Tetapi mereka masih memiliki total aset sebesar IDR 4 Triliun, dengan tambahan hutang, pun, masih tetap sehat.
Saat ini nilai portfolio saham PJAA saya sedang turun 6% lebih. Kalau sampai akhir tahun, waktu saya dapat bonus dari kantor (aamiiin…), saya kemungkinan akan menambah kepemilikan saya di saham PJAA ini.
(Ngomong-ngomong, update kali ini merupakan post saya yang ke-50! Terima kasih bagi kalian yang sering mampir ke blog saya.
Oke! Untuk sekarang, mungkin ini dulu yang bisa saya bahas mengenai saham PJAA. Jangan lupa lakukan riset kalian sendiri, ya, sebelum berinvestasi. Bila ada pertanyaan, silahkan tulis komentar di bawah atau silahkan hubungi saya di sini.
Juga, kalau post ini membantu dalam perjalanan investasi, atau menghibur, kalian, saya hanya ingin memberi tahu kalau iklan yang kalian lihat di blog ini akan membantu saya dalam terus menjalankan blog saya ini.
Salam investasi,
ETS
Stoxets.com
Disclaimer/Peringatan:
Kami bukan perencana keuangan, pialang saham, maupun penasihat investasi. Stoxets.com murni berfungsi sebagai blog untuk berbagi pengalaman dan pendapat kami dalam berinvestasi di berbagai jenis aset (terutama pasar saham), tidak menyarankan siapapun untuk membeli/menjual suatu jenis aset maupun saham tertentu, dan tidak akan bertanggung jawab atas siapapun yang mengalami kerugian, maupun keuntungan, uang dalam berinvestasi dimanapun setelah membaca blog ini. Investasi apapun beresiko. Lakukan riset kalian sendiri. Uang kalian, tanggung jawab kalian.
Support This Blog
Kalau kalian ingin mendukung / support blog saya, kalian bisa klik iklan-iklan yang ada di blog saya ini…
atau kalian juga bisa membeli buku-buku rekomendasi saya di bawah ini melalui tautan / link afiliasi yang saya berikan. Semua buku yang saya rekomendasikan akan saya review terlebih dahulu, kalau tidak bagus tidak akan saya rekomendasikan untuk dibeli (meski tetap akan saya review). Program afiliasi ini tidak menjadikan harga buku lebih mahal, saya hanya mendapatkan komisi dari si penjualnya saja:
Buku untuk investor saham pemula
Who Wants to be a Smiling Investor – Lukas Setia Atmaja & Thomdean: Gramedia / Tokopedia
Value Investing: Beat the Market in Five Minutes – Teguh Hidayat: Gramedia / Tokopedia
Cara Mudah Memahami Laporan Keuangan – Joeliardi Sunendar: Tokopedia
Learn to Earn – Peter Lynch & John Rothchild: Tokopedia
Buku untuk investor saham yang lebih berpengalaman
Warren Buffett and the Interpretation of Financial Statements – Mary Buffett & David Clark: Tokopedia
One Up on Wall Street – Peter Lynch & John Rothchild: Tokopedia
Beating the Street – Peter Lynch & John Rothchild: Tokopedia
Cara Simpel Berinvestasi di Pasar Modal vol. I – Joeliardi Sunendar: Tokopedia
Cara Simpel Berinvestasi di Pasar Modal vol. II – Joeliardi Sunendar: Tokopedia
Buku untuk investor saham tingkat jendral bintang lima & pendekar silat sabuk merah
The Intelligent Investor – Benjamin Graham: Gramedia / Tokopedia
Terima kasih insight nya Pak,
Saya sudah lama memantau PJAA dan mencoba menganalisa mandiri. Ada beberapa aspek yang saya kurang cocok dg emiten ini, tapi melihat secara value, PJAA terlalu menarik untuk hanya ditonton saja. Potensi dividen 50 rupiah per tahun di harga sekarang masih more than acceptable, belum lagi potensi capital gain yg menggiurkan. Karena kapital masih mini, saya hanya mengoleksi per bulan sesuai kemampuan. Semoga pasca pandemi, PJAA dapat memberikan return yang memuaskan. Invest in bad time and harvest in good time, happy investing.
Halo Syafiq! Terima kasih sudah berkunjung ke Stoxets.com dan sudah kasih komentar ya.
Saya setuju. Dengan rata-rata dividen sebesar 48 rupiah dalam 13 tahun terakhir, berarti di harga PJAA per hari ini (IDR 560 / lembar) dividen yieldnya 8.6%. Lalu kalau kita hitung sebagian aset-aset mereka saja (uang kas + aset tetap + properti + real estate) lalu dikurangi hutang-hutangnya dan dibagi per lembar saham, kita dapat IDR 700an / lembar. Itu gain 25%. Tapi kalau kita hitung dengan free cash flow, kisaran nilai wajar PJAA ada di IDR 1,400 – 2,800. Gain 160% – 400%.
Tapi yaah, menurut saya PJAA harus mulai membayar dividen lagi supaya harga sahamnya terpicu naik. Kita lihat saja. Semoga pandemi segera berakhir. Aamiiin.
Salam investasi,
ETS