Saham Evergrande: Analisa Fundamental dan Studi Kasus

Halo, saya ETS, pemilik dari blog Stoxets.com. Post kali ini cukup spesial, karena saya ingin membahas mengenai saham Evergrande (kode: 3333 | Stock Exchange of Hong Kong), sebuah perusahaan properti/real estate terbesar kedua di China.

Ini bukan sekedar pembahasan mengenai analisa fundamental bagian dari Seri Saham Internasional blog ini, seperti saat kita membahas LOGI (Logitech) dan FB (Facebook). Tapi saya juga ingin membuat sebuah studi kasus untuk saham ini. Kenapa?

Karena, seperti yang kita sudah dengar/baca di berita selama tiga bulan kebelakang, atau bahkan setahun terakhir bagi yang mengikuti, saham Evergrande sudah turun 90% lebih dari harga tertingginya di tahun 2020 karena mereka gagal membayar hutang-hutangnya yang sebanyak IDR 4,200 Triliun(!). Sempat ada kekhawatiran di pasar-pasar saham dunia ini akan berimbas secara global, seperti di tahun 2008 – krisis keuangan global yang dipicu jatuhnya pasar properti di Amerika, alhamdulillah itu tidak terjadi, minimal di Indonesia, karena banyak hal.

Gambar salah satu kantor Evergrande Group di China. Saham Evergrande turun 90% lebih dalam setahun terakhir karena mereka dikhawatirkan gagal membayar hutang.
Gambar 1. Salah satu kantor Evergrande Group di China (Sumber)

Nah, karena rasa penasaran, saya coba analisa fundamentalnya. Saya ingin tahu kenapa para investor, kok, bisa ‘bodoh’ dan membeli perusahaan yang hutangnya banyak. Yang membuat saya takut adalah…secara fundamental, ini adalah perusahaan yang cukup bagus dan kalau ini merupakan perusahaan yang berada di Indonesia, bisa saja saya membeli saham Evergrande ini.

Sebelum saya lanjutkan ke analisa dan studi kasusnya, perlu saya jelaskan bahwa analisa saham ini bukan rekomendasi untuk melakukan apapun. Saya hanya berbagi informasi yang saya dapatkan berdasarkan riset saya sendiri. Bila kalian belum pernah baca disclaimer blog ini, silahkan klik di sini. Dan saya menganalisa saham Evergrande ini dengan metode saya sendiri yang saya namakan dengan metode SRRI (Screen, Review, Research, and Invest).

Lalu, saya juga mau mengulang kalau saya menulis angka menggunakan sistem US/UK, bukan Belanda/Indonesia. Contoh: 1 juta saya tulis 1,000,000; bukan 1.000.000. Untuk desimal saya tulis 1.5; bukan 1,5 dan untuk mata uang saya menggunakan USD / IDR; bukan “Dollar” atau “Rupiah”.

Analisa saham Evergrande

China Evergrande Group (kode saham: 3333 | Stock Exchange of Hong Kong) adalah perusahaan konglomerasi pengembang properti terbesar kedua di China. Perusahaan yang mayoritas menjual apartemen-apartemen ke masyarakat ekonomi menengah keatas ini didirikan di tahun 1996 oleh Xu Jiayin di kota Guangzhou, bertepatan dengan urbanisasi (pindah dari desa ke kota besar) masal para penduduk China. Xu Jiayin menjual saham Evergrande ke publik di tahun 2009 dan di tahun 2018 merek ‘Evergrande’ menjadi merek perusahaan properti paling berharga di dunia.

Hal-hal tersebut membuat Xu Jiayin menjadi orang ketiga terkaya di China (per awal tahun 2020, sekarang dia turun ke nomor 10).

Bisnis Evergrande

Evergrande adalah sebuah konglomerasi yang meskipun bisnis utamanya adalah properti/real estate, mereka juga memiliki bisnis-bisnis lain yang tidak berhubungan dengan properti. Pada intinya bisnis mereka dibagi empat:

  1. Pengembangan properti

Di akhir tahun 2020, Evergrande memiliki 798 proyek di 234 kota di seluruh China. Mereka memiliki land bank reserves (tanah yang belum dibangun) sebesar 231 juta meter persegi (hampir 2x lipat pulau Jawa!). Land bank reserves tersebut senilai RMB 490 Miliar, atau IDR 1,102 Triliun!

Di tahun 2019, land bank reserves Evergrande sebesar 293 juta meter persegi dan senilai RMB 527 Miliar.

Nah, segmen ini berkontribusi 97.5% dari total pemasukan mereka di tahun 2020. Pemasukan Evergrande di tahun 2020 adalah sebesar RMB 507 Miliar.

  1. Investasi properti

Ini adalah bisnis gedung-gedung yang mereka sewakan. Segmen ini memberikan 0.25% dari pemasukan mereka di tahun 2020.

  1. Manajemen properti

Ini adalah bisnis yang memberikan kontribusi sebesar 1.3% dari total pemasukan mereka di tahun 2020. Di bisnis ini mereka menjual servis manajemen properti/gedung-gedung kantor milik pihak ketiga.

  1. Bisnis-bisnis lainnya

Terakhir, bisnis-bisnis lain dari Evergrande memberikan kontribusi sebesar 0.9%. Ini yang menarik. Bisnis bisnis lain ini, lah, yang saya bilang tidak ada hubungannya dengan bisnis-bisnis di atas. Coba lihat:

  • Mobil listrik
  • Parawisata
  • Teknologi/Internet
  • Kesehatan (rumah sakit dan panti jompo)
  • Investasi/finansial

Bahkan Evergrande juga pernah memiliki bisnis-bisnis di bidang air minum, tim speak bola, dan peternakan babi (…hahaha!). Aneh sekali.

Research saham Evergrande – Valuasi PER dan PBV

Saya menggunakan laporan tahunan Evergrande dari 2015 – Kuartal 2 tahun 2021. Berikut performa bisnis mereka selama kurang lebih 7 tahun ke belakang:

  1. Revenue growth (pertumbuhan pendapatan) rata-rata: 23.3% per tahun!
  2. Net profit growth (pertumbuhan laba/profit) rata-rata: 13% per tahun.
  3. Net profit margin (marjin laba dibanding pendapatan) rata-rata: 9.3% per tahun.
  4. Free cash flow (FCF, sisa uang tunai dari aktifitas operasi dikurangi belanja aset) kumulatif negatif dengan rata-rata RMB -38 Milyar per tahun. Total FCF selama 7 tahun terakhir di RMB -268.5 Milyar!
  5. Owner’s earnings ratio (rasio belanja aset dibagi uang tunai dari aktifitas operasi) rata-rata di -0.24. Artinya meski uang belanja aset tergolong kecil, tapi uang tunai dari aktifitas operasi sering negatif.
  6. Efficiency ratio (rasio seberapa efisien biaya setiap pendapatan perusahaan) rata-rata: stabil dengan rata-rata di 0.7x.
  7. Return on equity (imbal hasil dari modal) rata-rata: 11.5%. Dengan tren menurun dalam 3 tahun terakhir.
  8. Debt equity ratio(ratio hutang dibanding modal) rata-rata: 5.3x per tahun! Besar sekali!

  9. Price earnings ratio (PER, rasio harga saham dibanding laba) rata-rata: 4.8x. Saat saya melakukan Research ini di bulan November 2021, PER Evergrande ada di 1.65x. Lebih murah 189% dari PER historisnya. (Tapi di akhir tahun 2020, PER Evergrande ada di 5.35x, lebih tinggi dari PER historisnya).

    Sekarang, PER rata-rata Hang Seng Index (IHSG-nya Bursa Saham Hong Kong) ada di 16.25x, berarti PER Evergrande saat ini hampir 10x lebih murah dari rata-rata indeks Hong Kong!

  10. Price to book value (PBV, rasio harga saham dibanding nilai modal) rata-rata: 0.59x. Waktu itu PBV Evergrande ada di 0.08x! Lalu, PBV rata-rata industri  saat itu di 1.48x, berarti harga PBV Evergrande saat ini sekitar 637% dan 1,750% lebih murah dari rata-rata masing-masing nilai historisnya dan juga industrinya!

Invest di saham Evergrande?

Nah, disini yang menakutkan. Secara bisnis, Evergrande adalah perusahaan yang cukup bagus. Pendapatan naik terus, laba naik terus, dan ROE rata-rata cukup baik. Bahkan, rata-rata debt ratio (rasio hutang dibanding aset) rata-rata mereka ada di 0.84x, hutangnya di bawah total aset mereka; lalu rata-rata current ratio (rasio aset lancar dibanding hutang lancar) rata-rata mereka ada di 1.43x, artinya setiap IDR 1 hutang mereka, ada IDR 1.43 aset untuk membayar.

Dengan angka-angka yang cukup bagus tersebut, bisa saja, kalau saham Evergrande dijual di Bursa Efek Indonesia, saya tertarik untuk membelinya! Ini yang menurut saya menakutkan.

Lalu, bagaimana kita bisa menghindari investasi di saham-saham “menjebak” seperti saham Evergrande ini?

Kesimpulan

Kalau menurut saya, DER dan FCF kumulatif yang positif adalah kriteria-kriteria yang sangat penting, wajib diperhatikan. Pak Lo Kheng Hong, investor legendaris Indonesia yang dijuluki Warren Buffett Indonesia, bahkan paling suka perusahaan yang DER-nya kurang dari 1x. Dari sini saja saham Evergrande harusnya tidak masuk kriteria kita.

Jadi tidak hanya performa bisnis yang bagus, pendapatandan laba naik terus, tapi kenaikan-kenaikan tersebut kalau hutangnya banyak dan tidak ada uang kas yang dihasilkan, ya, percuma.

Coba lihat BSDE (Bumi Serpong Damai), rata-rata DER di 0.6x dan FCF kumulatif positif di IDR 5.4 Triliun (dalam 11 tahun terakhir). Kan, enak kalau berinvestasi di perusahaan yang mahir mencetak uang dan hutangnya sedikit seperti ini.

“Tapi kalau perusahaan yang sedang berkembang, kan, wajar kalau FCF-nya negatif!”

Betul sekali. Tapi Evergrande sudah berbisnis selama 25 tahun – sudah matang bisnisnya. Kalau mau berkembang ke bisnis-bisnis lain dengan berhutang tapi uangnya dihabiskan untuk membuat mobil listrik atau peternakan babi (yang mereka tidak ada pengalaman disini), untuk apa? Iya, kan?

Nah, sebelum kita sudahi, ada lagi yang menakutkan…uang kas Evergrande saat ini ada sebesar RMB 161.6 Miliar, sedangkan kapitalisasi pasar atas saham Evergrande sekarang hanya sebesar RMB 44 Miliar. Hampir 4x lebih kecil dari jumlah kas mereka! “Harta karun” nih…hehehe.

Oke, untuk sekarang, mungkin ini dulu yang bisa saya bahas mengenai saham Evergrande. Jangan lupa lakukan riset kalian sendiri, ya, sebelum berinvestasi. Bila ada pertanyaan, silahkan hubungi saya di sini atau tinggalkan komentar di bawah.

Ngomong-ngomong, kalau post ini membantu dalam perjalanan investasi, atau menghibur, kalian, saya hanya ingin memberi tahu kalau iklan yang kalian lihat di blog ini akan membantu saya dalam terus menjalankan blog saya ini. Bila ada yang menarik dan kalian klik, saya berterima-kasih sebelumnya.

Salam investasi,

ETS

Stoxets.com

Disclaimer/Peringatan:

Kami bukan perencana keuangan, pialang saham, maupun penasihat investasi. Stoxets.com murni berfungsi sebagai blog untuk berbagi pengalaman dan pendapat kami dalam berinvestasi di berbagai jenis aset (terutama pasar saham), tidak menyarankan siapapun untuk membeli/menjual suatu jenis aset maupun saham tertentu, dan tidak akan bertanggung jawab atas siapapun yang mengalami kerugian, maupun keuntungan, uang dalam berinvestasi dimanapun setelah membaca blog ini. Investasi apapun beresiko. Lakukan riset kalian sendiri. Uang kalian, tanggung jawab kalian.

Support This Blog

Kalau kalian ingin mendukung / support blog saya, kalian bisa klik iklan-iklan yang ada di blog saya ini…

atau kalian juga bisa membeli buku-buku rekomendasi saya di bawah ini melalui tautan / link afiliasi yang saya berikan. Semua buku yang saya rekomendasikan akan saya review terlebih dahulu, kalau tidak bagus tidak akan saya rekomendasikan untuk dibeli (meski tetap akan saya review). Program afiliasi ini tidak menjadikan harga buku lebih mahal, saya hanya mendapatkan komisi dari si penjualnya saja:

Buku untuk investor saham pemula

Who Wants to be a Smiling Investor – Lukas Setia Atmaja & Thomdean: Gramedia / Tokopedia

Value Investing: Beat the Market in Five Minutes – Teguh Hidayat: Gramedia / Tokopedia

Cara Mudah Memahami Laporan Keuangan – Joeliardi Sunendar: Tokopedia

Learn to Earn – Peter Lynch & John Rothchild: Tokopedia

Buku untuk investor saham yang lebih berpengalaman

Warren Buffett and the Interpretation of Financial Statements – Mary Buffett & David Clark: Tokopedia

One Up on Wall Street – Peter Lynch & John Rothchild: Tokopedia

Beating the Street – Peter Lynch & John Rothchild: Tokopedia

Cara Simpel Berinvestasi di Pasar Modal vol. I – Joeliardi Sunendar: Tokopedia

Cara Simpel Berinvestasi di Pasar Modal vol. II – Joeliardi Sunendar: Tokopedia

Buku untuk investor saham tingkat jendral bintang lima & pendekar silat sabuk merah

The Intelligent Investor – Benjamin Graham: Gramedia / Tokopedia

Dan masih banyak lagi!

Tolong bagikan artikel ini:

Leave a Comment

Your email address will not be published.

error

Enjoying this blog? Tolong bagikan, ya! :)