CTRA: Analisa Fundamental Saham Ciputra Development (CTRA)

Halo, saya ETS, pemilik dari blog Stoxets.com. Langsung saja, ya. Kali ini saya ingin membahas analisa fundamental saham CTRA (PT Ciputra Development Tbk.), salah satu pengembang (“developer”) properti terbesar dan paling terkenal di Indonesia ini.

Sama seperti ERAA (Erajaya Swasembada), yang baru kita bahas minggu lalu, BBTN (Bank BTN), TLKM (Telkom Indonesia), MEDC (Medco Energi Internasional), AKRA (AKR Corporindo), ICBP (Indofood CBP Sukses Makmur), INKP (Indah Kiat Pulp & Paper), JPFA (Japfa Comfeed Indonesia), UNTR (United Tractors), CPIN (Charoen Pokphand Indonesia), ANTM (Aneka Tambang), ASII (Astra International), UNVR (Unilever Indonesia), dan yang lain, pembahasan CTRA kali ini juga merupakan bagian dari Seri Saham LQ45 blog ini – dimana saya akan membahas semua saham yang termasuk dalam indeks LQ45.

Sebelum kita bahas CTRA lebih lanjut, saya sebutkan lagi kalau saya akan menganalisa saham ini menggunakan metode analisa value investing saya sendiri, yang saya sebut sebagai SRRI (Screen, Review, Research, and Invest), dimana saya akan menggunakan metode valuasi standar seperti PER dan PBV. Untuk valuasi CTRA ini, saya tidak menggunakan metode valuasi Discounted Cash Flow (DCF). Alasannya ada di bawah nanti.

Lalu saya juga mau menyebutkan bahwa analisa saham ini bukan rekomendasi untuk melakukan apapun. Saya hanya berbagi informasi yang saya dapatkan berdasarkan riset saya sendiri. Bila belum pernah, silahkan baca disclaimer blog ini di sini.

Terakhir, saya juga mau mengulang kalau saya menulis angka menggunakan sistem US/UK, bukan Belanda/Indonesia. Contoh: 1 juta saya tulis 1,000,000; bukan 1.000.000. Untuk desimal saya tulis 1.5; bukan 1,5 dan untuk mata uang saya menggunakan USD / IDR; bukan “Dollar” atau “Rupiah”.

Sekarang, mari kita analisa saham CTRA!

Analisa saham CTRA

PT Ciputra Development Tbk. (CTRA) adalah salah satu developer properti terbesar dan paling “komplit” di Indonesia. Maksud “komplit” itu apa? CTRA merupakan developer tidak hanya perumahan, tetapi juga mal/pusat perbelanjaan, hotel, perkantoran, superblock (campuran apartemen dengan perkantoran dan pusat perbelanjaan), dan rumah sakit. Mereka memiliki 103 proyek yang tersebar di seluruh Indonesia.

CTRA sendiri didirikan oleh sosok developer paling legendaris di Indonesia, yaitu Ir. Ciputra. Insinyur lulusan ITB ini awalnya bekerja di PT Pembangunan Jaya, perusahaan developer yang sebagian sahamnya dimiliki oleh PemProv DKI Jakarta. Beberapa proyek-proyek besar yang beliau berhasil tangani adalah Taman Impian Jaya Ancol (yang developer-nya, PJAA, merupakan bagian dari portfolio saham saya, nih…hehehe) dan Pasar Senen. Selain itu, pak Ciputra juga menjadi Komisaris di Metropolitan Group, yang merupakan developer dari Pondok Indah, sebuah kawasan perumahan elit di Jakarta Selatan.

Setelah bekerja selama 35 tahun di Pembangunan Jaya, beliau mendirikan CTRA di tahun 1981. Di tahun 1994, CTRA menjadi perusahaan publik. Secara industri CTRA masuk ke properties & real estate dan secara kepemilikan, 52.77% sahamnya dimiliki oleh PT Sang Pelopor (PT milik Keluarga Ciputra), 0.13% merupakan saham simpanan (”treasury stock”), dan 47.1% sahamnya dimiliki oleh publik.

Gambar salah satu proyek CTRA: superblock Ciputra World Jakarta 1 di Jakarta Selatan yang berisi mal, apartemen, hotel, dan perkantoran.
Gambar 1. Superblock Ciputra World Jakarta 1 di Jakarta Selatan (Sumber)

Bisnis

Sumber pendapatan CTRA sebenarnya dibagi dua saja dan mereka, termasuk masing-masing komposisi/kontribusinya, adalah:

  1. Residensial

Saya kutip dari Laporan Keuangan CTRA tahun 2020:

“Mencakup pengembangan perumahan dan properti lain yang dijual, termasuk di dalamnya adalah penyediaan tanah, pengembangan kawasan yang terintegrasi lengkap dengan infrastruktur dan fasilitas umum, penjualan dan pengelolaan kawasan perumahan (landed house) dan penjualan apartemen dan ruang perkantoran strata-title (high rise).”

Kontribusi bisnis ini sebesar 81.73% dari keseluruhan bisnis CTRA di tahun 2020.

  1. Properti komersial

“Meliputi pengembangan dan pengelolaan pusat perbelanjaan, hotel, apartemen dan ruang perkantoran yang disewakan, serta lapangan golf dan rumah sakit.”

Segmen ini berkontribusi sebesar 18.27% dari keseluruhan bisnis CTRA di tahun 2020.

Ada penurunan -23.6% dari kontribusi segmen ini terhadap pendapatan CTRA di tahun 2019 (IDR 1.9 Triliun di 2019, dibanding IDR 1.47 Triliun di tahun 2020). Tapi itu karena Covid-19, jadi wajar saja.

Yang menarik justru ada kenaikan 16.2% dari pendapatan segmen residensial mereka. Banyak orang kaya di Indonesia yang borong properti, nih, sepertinya di tahun lalu.

Research saham CTRA – Valuasi PER dan PBV

Saya menggunakan laporan tahunan CTRA dari 2011 – Kuartal 2 tahun 2021 (yang disetahunkan):

  1. Revenue growth (pertumbuhan pendapatan) rata-rata: 16.97% per tahun!
  2. Net profit growth (pertumbuhan laba/profit) rata-rata: 15.59% per tahun!
  3. Net profit margin (marjin laba dibanding pendapatan) rata-rata: 20.7% per tahun!
  4. Free cash flow (FCF, sisa uang tunai dari aktifitas operasi dikurangi belanja aset) kumulatif negatif di IDR -4 Triliun dengan rata-rata IDR -363.7 Miliar per tahun. Secara akuntansi CTRA bisa mencetak laba, tapi secara riil mereka tidak mencetak uang tunai sama sekali kalau dihitung secara rata-rata. Tapi setelah 7 tahun berturut-turut CTRA memiliki FCF yang minus, tahun 2020 lalu mereka mencetak IDR 469 Miliar FCF.
  5. Owner’s earnings ratio (rasio belanja aset dibagi uang tunai dari aktifitas operasi) rata-rata di 3.3x. Tinggi sekali.
  6. Efficiency ratio (rasio seberapa efisien biaya setiap pendapatan perusahaan) rata-rata: cukup stabil di 0.5x. Ini bagus sekali. Tapi kenapa mereka tidak bisa mencetak FCF?
  7. Return on equity (imbal hasil laba dibanding modal) rata-rata: 9.5% per tahun. Trennya bahkan menurun dalam 8 tahun terakhir.
  8. Debt equity ratio(ratio hutang dibanding modal) rata-rata: tinggi di 1x per tahun. Artinya, hutangnya tinggi.
  1. Price earnings ratio (PER, rasio harga saham dibanding laba) rata-rata: 16x. Saat saya menulis post ini di bulan Oktober 2021, PER CTRA ada di 15.35x (berdasarkan angka disetahunkan). Sekitar 4.2% lebih murah dari rata-rata PER historisnya.
    Tapi saat itu saya lihat PER rata-rata industrinya di 11.7x, jadi PER CTRA sekitar 304% lebih mahal dari PER industrinya!

  2. Price to book value (PBV, rasio harga saham dibanding nilai modal) rata-rata: 1.45x. Waktu itu PBV CTRA ada di 1.1x. Sekitar 31% Lebih murah dari PBV rata-rata historisnya.

Dan, PBV rata-rata industrinya saat itu di kisaran 2.57x. Berarti harga PBV CTRA saat itu sekitar 28% lebih murah dari rata-rata industrinya.

Invest di saham CTRA?

Menurut saya, performa bisnis CTRA biasa saja. Pendapatan dan laba selalu tumbuh, tapi ROE biasa saja dan DER-nya tinggi. Lalu karena FCF kumulatif CTRA negatif, kita tidak bisa membuat valuasi DCF-nya.

Secara valuasi PER, bila dibandingkan dengan rata-rata industrinya, harga CTRA sangat mahal.

Tapi secara valuasi PBV, bila dibandingkan dengan rata-rata industrinya dan historis, memang harga CTRA sedang murah.

Sekarang saya coba menggali lebih dalam lagi untuk melihat apakah ada “harta karun tersembunyi” di saham CTRA ini:

  1. Total Asset mereka di IDR 39.2 Triliun dan kapitalisasi pasar CTRA, di bulan Oktober 2021, ada di IDR 19.9 Triliun. Berarti 97% lebih besar dari harga pasarnya! Masuk akal, kah?
  2. Jumlah uang tunai + ⅓ persediaan (properti yang sudah jadi tapi belum terjual, saya hanya hitung sebagian) + land bank reserves (tanah yang belum dibangun) + ½ aset tetap (saya hanya hitung sebagian) + properti investasi CTRA ada di IDR 24.9T kurang lebih. Berarti 25% lebih besar dari harga seluruh perusahaannya! Masuk akal?
  3. Current Ratio (rasio perbandingan aset lancar dengan liabilitas lancar) CTRA ada di 2.3x! Perusahaan ini likuid, kok. Meski DERnya tinggi.

Bagaimana kesimpulannya?

Kesimpulan

Menurut saya, CTRA adalah perusahaan besar dengan performa bisnis yang menurut saya biasa saja. Pendapatan dan laba yang terus meningkat, beserta NPM yang tinggi, tapi FCF kumulatifnya bisa negatif.

ROE yang biasa saja dan DER yang tinggi membuat saya tidak mau berinvestasi di saham CTRA ini. Minimal untuk saat ini. Dari performa bisnis, saya jauh lebih suka BSDE (Buma Serpong Damai, yang tahun lalu pernah saya bahas dan saya sempat memiliki saham ini juga). Tapi apakah tidak ada value di saham CTRA ini?

Jawabannya: ada!

Coba lihat, kalau total aset CTRA kita bagi dengan jumlah saham beredarnya, kita akan mendapat harga per lembar sahamnya di IDR 2,115 (97% lebih tinggi dari harga sekarang)!

Kalau sebagian aset-asetnya (poin nomor 2) kita bagi dengan jumlah saham beredarnya, kita akan mendapat harga per lembar sahamnya di IDR 1,346 (25% lebih tinggi dari harga sekarang)!

Jadi, kalau menurut saya, anggap kita diskon sedikit, kenaikan saham ini antara 20% – 50% (ke harga IDR 1,300 – 1,500 per lembar) dalam beberapa tahun ke depan inshallah bisa, lah. Kapan naiknya? Seperti biasa, entah. Tapi pasti bisa naik.

Oke, untuk sekarang, mungkin ini dulu yang bisa saya bahas mengenai saham ini. Jangan lupa lakukan riset kalian sendiri, ya, sebelum berinvestasi. Bila ada pertanyaan, silahkan hubungi saya di sini atau tinggalkan komentar di bawah.

Lalu kalau post ini membantu dalam perjalanan investasi, atau menghibur, kalian, saya hanya ingin memberi tahu kalau iklan yang kalian lihat di blog ini akan membantu saya dalam terus menjalankan blog saya ini. Bila ada yang menarik dan kalian klik, saya berterima-kasih sebelumnya.

Salam investasi,

ETS

Stoxets.com

Disclaimer/Peringatan:

Kami bukan perencana keuangan, pialang saham, maupun penasihat investasi. Stoxets.com murni berfungsi sebagai blog untuk berbagi pengalaman dan pendapat kami dalam berinvestasi di berbagai jenis aset (terutama pasar saham), tidak menyarankan siapapun untuk membeli/menjual suatu jenis aset maupun saham tertentu, dan tidak akan bertanggung jawab atas siapapun yang mengalami kerugian, maupun keuntungan, uang dalam berinvestasi dimanapun setelah membaca blog ini. Investasi apapun beresiko. Lakukan riset kalian sendiri. Uang kalian, tanggung jawab kalian.

Support This Blog

Kalau kalian ingin mendukung / support blog saya, kalian bisa klik iklan-iklan yang ada di blog saya ini…

atau kalian juga bisa membeli buku-buku rekomendasi saya di bawah ini melalui tautan / link afiliasi yang saya berikan. Semua buku yang saya rekomendasikan akan saya review terlebih dahulu, kalau tidak bagus tidak akan saya rekomendasikan untuk dibeli (meski tetap akan saya review). Program afiliasi ini tidak menjadikan harga buku lebih mahal, saya hanya mendapatkan komisi dari si penjualnya saja:

Buku untuk investor saham pemula

Who Wants to be a Smiling Investor – Lukas Setia Atmaja & Thomdean: Gramedia / Tokopedia

Value Investing: Beat the Market in Five Minutes – Teguh Hidayat: Gramedia / Tokopedia

Cara Mudah Memahami Laporan Keuangan – Joeliardi Sunendar: Tokopedia

Learn to Earn – Peter Lynch & John Rothchild: Tokopedia

Buku untuk investor saham yang lebih berpengalaman

Warren Buffett and the Interpretation of Financial Statements – Mary Buffett & David Clark: Tokopedia

One Up on Wall Street – Peter Lynch & John Rothchild: Tokopedia

Beating the Street – Peter Lynch & John Rothchild: Tokopedia

Cara Simpel Berinvestasi di Pasar Modal vol. I – Joeliardi Sunendar: Tokopedia

Cara Simpel Berinvestasi di Pasar Modal vol. II – Joeliardi Sunendar: Tokopedia

Buku untuk investor saham tingkat jendral bintang lima & pendekar silat sabuk merah

The Intelligent Investor – Benjamin Graham: Gramedia / Tokopedia

Dan masih banyak lagi!

Tolong bagikan artikel ini:

Leave a Comment

Your email address will not be published.

error

Enjoying this blog? Tolong bagikan, ya! :)